Erbbaurecht einfach erklärt
Definition, Ablauf, Kosten & Tipps
Immobilie besitzen ohne Grundstückskauf – Erbbauzins, Vor- & Nachteile verstehen
Ihr Erbbaurecht-Guide
Alles was Sie über Erbbaurechte wissen müssen – verständlich erklärt
Was ist ein Erbbaurecht und wie funktioniert es?
Beispielrechnungen und Kostenübersicht
Umfassende Analyse für Ihre Entscheidung
Kauf, Verkauf und rechtliche Aspekte
Was ist Erbbaurecht? Definition und Unterschied zur Erbpacht
Ein Erbbaurecht einfach erklärt: Beim Verkauf mit Erbbaurecht veräußern Sie Ihr Grundstück und werden gleichzeitig Erbbauberechtigter. Diese Definition zeigt den Ablauf des innovativen Modells auf: Sie bleiben weiterhin Alleineigentümer des aufstehenden Gebäudes, während das Grundstück verkauft wird. Für die Nutzung des Bodens zahlen Sie einen regelmäßigen Erbbauzins - ein wichtiger Aspekt der Kosten. Hier sind wichtige Tipps für Interessenten zu beachten.
- • Sie verkaufen das Grundstück und werden Erbbauberechtigter
- • Sie bleiben weiterhin Alleineigentümer des aufstehenden Gebäudes
- • Der Erbbauzins wird über die Gesamtlaufzeit vereinbart
- • Indexierung des Erbbauzinses nach VPI alle 3 Jahre
- • Laufzeit zwischen 99 – 198 Jahren
- • Einseitiges Rückkaufrecht nach 5 oder 10 Jahren möglich
- • Altersunabhängig und auch für gewerbliche Eigentümer möglich
- • Die im Eigentum verbliebene Immobilie kann zu 100% vererbt werden
Unterschied Erbbaurecht vs. Erbpacht: „Erbpacht" ist historisch/umgangssprachlich und heute rechtlich nicht mehr der korrekte Begriff. Gemeint ist praktisch stets das Erbbaurecht.
Im geltenden Recht spricht man vom Erbbaurecht und vom Erbbaurechtsvertrag (nicht „Erbpachtvertrag"). Mehr zur Geschichte des Erbbaurechts.
Wie funktioniert Erbbaurecht? Vertrag, Dauer, Ablauf
Der Verkauf mit Erbbaurecht erfolgt durch einen notariellen Erbbaurechtsvertrag und die Eintragung im Grundbuch. Der Ablauf ist rechtlich klar geregelt. Wesentliche Vertragsinhalte umfassen:
- • Laufzeit zwischen 99 – 198 Jahren - wichtiger Aspekt der Definition
- • Erbbauzins wird über die Gesamtlaufzeit vereinbart
- • Indexierung des Erbbauzinses nach VPI alle 3 Jahre
- • Einseitiges Rückkaufrecht zu notariell festgelegter Bewertung nach 5 oder 10 Jahren
- • Auch für gewerbliche Eigentümer möglich
- • Im Einzelfall mit eingetragenen Sicherungs-/Zwangssicherungshypotheken realisierbar
Wichtiger Tipp: Beim Verkauf mit Erbbaurecht erfolgt die Indexierung des Erbbauzinses standardmäßig nach VPI alle 3 Jahre. Das Modell ist altersunabhängig und bietet ein einseitiges Rückkaufrecht. Die Details sind entscheidend für die langfristigen Kosten. Weitere Vor- und Nachteile sollten Sie kennen.
Kosten & Erbbauzins (inkl. Beispielrechnung)
Die Kosten beim Verkauf mit Erbbaurecht setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Hier eine einfach erklärte Übersicht:
- • Erbbauzins (wird über die Gesamtlaufzeit vereinbart) - Hauptkostenfaktor
- • Indexierung nach VPI alle 3 Jahre
- • Notar- und Grundbuchkosten für den Erbbaurechtsvertrag
- • Grundsteuer (trägt der Erbbauberechtigte)
- • Versicherung und Instandhaltung der Immobilie
Bodenwert: 300.000 €
Vereinbarter Satz: 6 % p. a.
Erbbauzins: 18.000 € pro Jahr (= 1.500 € pro Monat)
Indexanpassung: Steigt der Index z. B. um 10 %, steigt der Erbbauzins entsprechend (hier auf 1.650 € pro Monat), sofern die Klausel das vorsieht.
Weitere Details zu Vor- und Nachteilen helfen bei der Entscheidung.
Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts
Eine einfach erklärte Übersicht der wichtigsten Aspekte hilft bei der Entscheidung. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem umfassenden Vor- und Nachteile Guide.
- • Sie erhalten Liquidität durch den Grundstücksverkauf
- • Sie bleiben Alleineigentümer der Immobilie
- • Altersunabhängig und für gewerbliche Eigentümer möglich
- • Einseitiges Rückkaufrecht nach 5 oder 10 Jahren
- • Lange Laufzeiten (99–198 Jahre)
- • 100% vererbbar
- • Laufender Erbbauzins über die Gesamtlaufzeit
- • Indexierung nach VPI alle 3 Jahre
- • Grundstück ist nicht mehr in Ihrem Eigentum
- • Vertragliche Bindung über lange Laufzeit
Lesen Sie auch unseren Leitfaden zum Kaufen und Verkaufen von Erbbaurechten sowie Informationen zum Erbbaurechtsgesetz.
Häufige Fragen zum Erbbaurecht
Beim Verkauf mit Erbbaurecht beträgt die Laufzeit zwischen 99 – 198 Jahren. Das Modell ist altersunabhängig und bietet ein einseitiges Rückkaufrecht nach 5 oder 10 Jahren. Mehr Details in unserem Ratgeber.
Ja. Die im Eigentum verbliebene Immobilie kann zu 100% vererbt werden. Bei vereinbarter Rückkaufvariante ist auch Volleigentum oder Verkauf ohne Erbbaurecht möglich. Der Ablauf erfolgt notariell mit Grundbucheintragung. Detaillierte Tipps finden Sie in unserem Ratgeber.
Die Hauptkosten sind der Erbbauzins (wird über die Gesamtlaufzeit vereinbart) und die Indexierung nach VPI alle 3 Jahre. Eine einfach erklärte Kostenübersicht mit Beispielrechnungen finden Sie in unserem Vor- und Nachteile Guide.
Weitere Informationen: Lesen Sie auch unsere Artikel zur Geschichte des Erbbaurechts und zum aktuellen Erbbaurechtsgesetz.
Fazit: Erbbaurecht einfach erklärt
Das Erbbaurecht eröffnet Zugang zu begehrten Wohnlagen bei reduziertem Kapitaleinsatz und klaren Regeln. Diese Definition zeigt: Es ist vererblich, übertragbar und rechtlich gut abgesichert – aber der laufende Erbbauzins, die Restlaufzeit und vertragliche Auflagen wirken sich erheblich auf Wert, Finanzierung und Flexibilität aus.
Der Ablauf und die Kosten sollten sorgfältig geprüft werden. Nutzen Sie unsere weiterführenden Ratgeber zu Vor- und Nachteilen, zum Kaufen und Verkaufen sowie zum aktuellen Gesetz.
Rechtlicher Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Verträge und regionale Gepflogenheiten können stark variieren. Weitere Informationen zur Geschichte des Erbbaurechts.
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Häufig gestellte Fragen zum Erbbaurecht
Ein Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Sie werden Eigentümer des Gebäudes, nicht aber des Grundstücks. Für die Nutzung des Bodens zahlen Sie einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann wie normales Eigentum verkauft, vererbt oder beliehen werden. Die Laufzeit beträgt typischerweise 99 oder sogar 198 Jahre, was langfristige Planungssicherheit bietet.
Bei einem Erbbaurecht entstehen verschiedene Kostenarten:
- Erbbauzins: Laufende monatliche oder jährliche Zahlung (meist 6% des Bodenwerts pro Jahr)
- Kaufpreis: Für das Erbbaurecht selbst (deutlich günstiger als Volleigentum)
- Nebenkosten: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer (nur auf Gebäudewert)
- Laufende Kosten: Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer
Der Erbbauzins wird oft an die Inflation angepasst, bleibt aber planbar. Bei einem Bodenwert von 300.000 € und 6% Zinssatz zahlen Sie beispielsweise 1.500 € pro Monat Erbbauzins.
Vorteile: Geringerer Kapitalbedarf beim Kauf, Zugang zu begehrten Lagen, steuerliche Vorteile bei Vermietung, Übertragbarkeit und Vererblichkeit, rechtliche Sicherheit durch Grundbucheintrag, lange Laufzeiten bis zu 198 Jahren.
Nachteile: Dauerhafter Erbbauzins als zusätzliche Belastung, Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer, mögliche Zustimmungsvorbehalte bei Verkauf, Wertminderung bei kurzer Restlaufzeit, komplexere Finanzierung durch Banken.
Erbbaurechte werden typischerweise für 99 oder 198 Jahre vergeben. Diese langen Laufzeiten ermöglichen eine generationenübergreifende Nutzung und machen das Erbbaurecht zu einer langfristigen Alternative zum Grundstückskauf.
Bei Ablauf des Erbbaurechts fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer, der eine Entschädigung zahlen muss (mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts). Oft ist aber eine Verlängerung möglich, besonders bei kommunalen oder kirchlichen Grundstückseigentümern.
Ja, ein Erbbaurecht kann wie normales Eigentum verkauft werden. Allerdings können im Erbbaurechtsvertrag Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers oder Vorkaufsrechte vereinbart sein. Der Verkauf erfolgt notariell mit Grundbucheintragung.
Die Finanzierung ist bei den meisten Banken möglich, aber oft zu etwas schlechteren Konditionen als bei Volleigentum. Wichtig ist eine ausreichende Restlaufzeit (mindestens 60-70 Jahre) für gute Finanzierungsmöglichkeiten. Der Erbbauzins muss zusätzlich zur Kreditrate eingeplant werden.
Eine professionelle Beratung ist beim Erbbaurecht dringend empfehlenswert. Die Verträge sind komplex und enthalten viele Klauseln, die langfristige Auswirkungen haben. Ein Fachanwalt für Immobilienrecht sollte den Erbbaurechtsvertrag prüfen.
Besonders wichtig sind die Prüfung von Erbbauzins-Anpassungsklauseln, Zustimmungsvorbehalten, Verlängerungsoptionen und Heimfallregelungen. Ein Steuerberater kann bei vermieteten Objekten die steuerlichen Vorteile optimieren. Eine unabhängige Immobilienbewertung stellt faire Konditionen sicher.